O loteamento é um processo de subdivisão de uma área em lotes menores, que podem ser destinados à construção de imóveis residenciais ou comerciais. Esse processo envolve diversas etapas e requisitos legais que precisam ser cumpridos para garantir a legalidade e a segurança do empreendimento.
Lei Nº 6.766, de 1979, no capítulo 1, 1º parágrafo do Artigo 2, define o loteamento como “a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”. Em outras palavras, um loteamento se resume em um grande espaço de terras separadas em pequenos lotes. Esse tem sido o modelo mais adotado no crescimento de várias cidades no país, pois tal forma viabiliza mais famílias a terem casa própria. Além de ser um meio eficiente de organizar os bairros do município (fonte: Cipasa).
Para compreender mais sobre este tema, vamos entender como fazer e as etapas principais do processo de um loteamento.
Qual a diferença entre desmembramento e loteamento?
A diferença entre loteamento e desmembramento se encontra, principalmente, na necessidade ou não de abrir novas vias ou modificá-las.
Muitas pessoas ainda confundem os termos ou tratam ambos como a mesma coisa. No entanto, há grande diferença entre loteamento e desmembramento.
Vejamos os conceitos da Lei:
- Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
- Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (fonte: Explica Doutor).
Quais são as principais etapas para fazer um loteamento?
Veja as principais etapas do processo de fazer um loteamento:
- Levantamento topográfico: A primeira etapa consiste em realizar um levantamento topográfico da área a ser loteada, com o objetivo de identificar as características do terreno, tais como a topografia, as dimensões e as características dos solos.
- Estudo de viabilidade: Em seguida, é necessário realizar um estudo de viabilidade para avaliar a possibilidade de realização do loteamento na área escolhida. Esse estudo leva em consideração aspectos como a infraestrutura existente no local, as condições de acesso, as normas de zoneamento e as exigências ambientais.
- Projeto urbanístico: O projeto urbanístico é a etapa em que se define a distribuição dos lotes, ruas, praças e demais espaços públicos do loteamento. Esse projeto deve ser elaborado por um profissional habilitado, como um arquiteto ou um engenheiro civil, e deve seguir as normas e diretrizes estabelecidas pelo Plano Diretor do Município.
- Licenciamento ambiental: Para a aprovação do loteamento, é necessário obter o licenciamento ambiental, que é um processo que envolve a análise e a autorização de órgãos ambientais, visando garantir a preservação do meio ambiente.
- Aprovação pelos órgãos competentes: O projeto do loteamento deve ser submetido à aprovação de diversos órgãos competentes, como a prefeitura, o departamento de trânsito, a companhia de saneamento básico, dentre outros. Essa aprovação é necessária para garantir a adequação do empreendimento às normas e diretrizes municipais.
- Registro do loteamento: Após a aprovação do projeto, é necessário registrar o loteamento no cartório de registro de imóveis. Esse registro garante a legalidade do empreendimento e permite a venda dos lotes aos compradores. Assim, o registro de loteamento é um requerimento feito junto à Prefeitura local para que a situação do lote seja regularizada. E ela que irá conceder a aprovação do projeto a partir de uma análise e registrá-la em cartório (fonte: Terra Vista). Quando um loteamento é aprovado pelo órgão público responsável, ele se torna um loteamento regular.
- Infraestrutura: A última etapa do processo consiste na implantação da infraestrutura do loteamento, que inclui a construção de ruas, redes de água, esgoto, energia elétrica, iluminação pública e outras instalações necessárias para a ocupação dos lotes.
O processo de fazer um loteamento é um processo complexo e envolve diversas etapas e requisitos legais. Por isso, é fundamental contar com profissionais capacitados e experientes para garantir a segurança e a legalidade do empreendimento.
Quais são as principais questões a considerar antes de fazer um loteamento?
Embora pareça algo simples, realizar um loteamento requer planejamento minucioso e muito estudo de mercado, além de amplo conhecimento da legislação municipal (fonte: Cipasa).
Dito isso, existem 9 questões a serem consideradas antes da decisão de começar um loteamento:
- Um loteamento é investimento de médio a longo prazo.
- Sendo Física ou Jurídica, a pessoa deverá ser dona do imóvel para ser um loteador, precisando comprovar a capacidade financeira e idoneidade moral que comprovam o título de propriedade.
- O terreno necessita reservar, no mínimo, 5% da área para obras públicas e 10% para sistemas variados, estando ainda de acordo com o plano diretor da cidade.
- A pessoa que se sentir prejudicada ou souber de informações que impeçam o loteamento, poderá apresentar um documento de impugnação ao cartório. Caberá ao juiz julgar o caso perante as provas.
- Um projeto que envolva regulamentação, execução e comercialização de um loteamento pode levar cerca de 10 anos.
- A fase de desenvolvimento e as aquisições até o Registro Imobiliário pode variar de 1 a 2 anos.
- A estimativa entre a execução e entrega das obras é de 2 a 4 anos.
- Em alguns casos, do início da comercialização até a Carteira de Recebíveis, o tempo médio é de até 20 anos.
- Nas Zonas Habitacionais de Interesse Social (ZHIS) declaradas por lei, o mínimo a fazer são obras de infraestrutura básica, como instalação dos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.
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